אנחנו משוכנעים שאין טוב מלסבך את המערכת – סיבוך שמוביל לחוסר ודאות, חוסר יעילות, חוסר שקיפות, היעדר שוויון ושחיתות
שאל אותי פעם משקיע זר, “על מה מתבססת מערכת המשפט הישראלית?”. הסברתי לו שהמערכת בנויה בעצם מרבדים כמו שכבות ארכיאולוגיות המונחות אחת על השנייה: המשפט העברי, המשפט העותומני, המשפט האנגלי, ולבסוף השכבה האחרונה: ה”אובר חוכם” – הישראלי שמייצר אינסוף המצאות מקוריות.
כמי שעוסק בנדל”ן, אני נחשף מדי יום לשיטה, לעיוותים הנוצרים, לחוסר היעילות ולחוסר הוודאות המקשה על קטר הנדל”ן לנוע על הפסים. אין כל ספק שתנועה רציפה ו-וודאית על פסי הנדל”ן יכולה כשלעצמה לסייע בצמיחת המשק, בהורדת מחירי הדירות ובהקלה על התפתחות שוק משוכלל ואמיתי עם ודאות ויציבות לאורך ארוך.
ומן הכלל אל הפרט, שתי אנקדוטות לדוגמה – שתיהן מתחום ההתחדשות העירונית, מה שמכונה בפי כל “תמ”א 38”. לפני כמה חודשים תוקן חוק מיסוי מקרקעין בתיקון 74 (כן כן, כבר 74 שכבות נוספות ליצירת המופת המקורית). כוונת המשורר המקורי בתיקון היתה לייצר לבעלי דירות המעוניינים להתקשר עם קבלן בעסקת תמ”א 38/2 (היינו הריסת בניין ישן ובניית חדש במקומו, שבו יקבלו הבעלים הקיימים דירות חדשות ומשופרות), פטור ממס שבח בעסקה. התיקון נכנס לתוקף ב-1 בינואר השנה.
לכאורה מצוין, אבל – וכאן קחו אוויר – התיקון קובע כי יש להפריד בין הזכויות מכוח תוכניות תקפות החלות על הקרקע שאינן פטורות ממס, לבין זכויות מכוח תמ”א 38/2 שפטורות; נקבעה תקרת פטור; שווי העסקה ייקבע בעתיד, עם הוצאת היתר הבנייה (אלא אם הדייר בוחר להשתמש בפטור של דירה יחידה או בפטור של אחת לארבע שנים, ואז יום המכירה ייקבע ליום העסקה), במסגרת ויכוח שמאי שיתנהל מול רשות המסים על שווי זכויות הבנייה שהתקבלו על ידי הדייר בדירה החדשה או שווי הקרקע שמכר – לפי הגבוה; ולקינוח, המע”מ על שירותי הבנייה שהיזם נותן לדיירים לא ניתן לקיזוז. מבולבלים? זה בסדר, גם אנשי המקצוע בקושי מוצאים את הידיים והרגליים, מאחר שגם רשות המסים לעתים בודקת כל עסקה לגופה, ובוחרת באלטרנטיבה שבה תוצאת המס המקסימלית.
האנקדוטה השנייה מתייחסת לפטור המוקנה מהיטל השבחה לבנייה לפי תמ”א 38. נכון, יש פטור במימוש זכויות לפי תמ”א (דהיינו הוצאת היתר בנייה), אך המחוקק לא ציין כי גם במקרה של מכירת זכויות, יחול הפטור. עיריית תל אביב, שראתה בעיניים כלות כיצד היא עומדת לאבד סכומי עתק של היטל השבחה על הבנייה לפי תמ”א 38 על גגות תל אביב, החליטה להוציא שומות לעסקות מכר ולחייב את המוכר בהיטל השבחה, תוך מתן פרשנות שלפיה אכן בהיתר בנייה קיים פטור, אך לא במכר. עמדת היועץ המשפט לממשלה שניתנה לפני כחודש קובעת חד משמעית כי רשות לא רשאית לגבות היטל השבחה בגין תמ”א 38 במכר, מאחר שמדובר בזכויות מותנות וכפופות לאישור הוועדה המקומית. גם כאן, כל דאלים גבר, כל רשות בוחרת את הפרשנות המטיבה עמה.
בשולי הדברים, אספר לכם על שיחה שהיתה לי לפני כמה חודשים עם בכיר ברשות המסים. שאלתי מדוע אי אפשר לתקן את חוק מיסוי מקרקעין באופן שיכלול אך ורק שלוש הוראות מרכזיות: הראשונה, אדם שקונה או מוכר דירה שהיא דירתו היחידה בישראל – גם אם הרוויח בשדרוג – יהיה פטור ממס שבח; השנייה, כל רוכש ישלם מס רכישה אחיד; וההוראה השלישית – ישולם מס שבח קבוע וידוע מראש על כל מכירה של מקרקעין כמס מחזור ולא כמס על הרווח.
באופן זה לא יידרשו חישובי רווח, ויכוחים, שומות, השגות, עררים, ההתמשכות של חודשים בהעברת זכויות במקרקעין ועוד מרעין ובישין רבים. ומה היתה תשובת אותו בכיר? הוא אמר, “ומה יעשו כל מאות עובדי מס שבח שעושים כיום את כל העבודה הזו?”.
וכך מכשכש הזנב בכלב, האובר חוכם הישראלי, משוכנע שאין טוב מלסבך את המערכת – סיבוך שמוביל לחוסר ודאות, חוסר יעילות, חוסר שקיפות, היעדר שוויון ושחיתות.
הכותב הוא עו”ד ממשרד הורוביץ, אבן, אוזן ושות’